Obras no declaradas en tu local: lo que el caso Orsi le dice a una PYME
Las irregularidades catastrales del presidente Orsi expusieron algo que muchos propietarios tienen sin saberlo. Qué pasa si tu local tiene obras sin declarar en Catastro.
Obras no declaradas y Catastro — Uruguay 2026
En julio de 2026, una nota periodística reveló que dos propiedades del presidente Yamandú Orsi tenían irregularidades: en una había cuotas impagas del impuesto de Primaria, en la otra se identificaron obras de unos 48 metros cuadrados —probablemente una piscina y ampliaciones— que no figuraban en el registro catastral. La última declaración jurada ante Catastro databa de 2008.
El tema llegó a las tapas de los medios por el personaje involucrado. Pero la situación que describe no es inusual: miles de locales comerciales, galpones y oficinas tienen obras que se hicieron sin declarar, ya sea por desconocimiento, por el costo del trámite o por dejarlo "para después". El problema es que "para después" genera consecuencias concretas que crecen con el tiempo.
Qué es Catastro y por qué importa para un local comercial
La Dirección Nacional de Catastro registra las características físicas de todos los inmuebles del país: superficie, tipo de construcción, materiales, año. Ese registro determina el "valor catastral" del inmueble, que a su vez es la base sobre la que se calcula el impuesto de Primaria (que recauda para ANEP) y la Contribución Inmobiliaria (que va a la Intendencia).
Si hiciste una ampliación y no la declaraste, el valor catastral quedó desactualizado. Estás pagando menos impuesto del que corresponde. Eso parece una ventaja a corto plazo, pero tiene costos:
- Al vender: el comprador o su escribano va a pedir la cédula catastral actualizada. Si hay discrepancia entre lo declarado y lo que existe físicamente, la transacción se frena.
- Al pedir crédito hipotecario: el banco presta en función del valor catastral. Si el inmueble tiene mejoras no declaradas, el valor real es mayor que el catastral — y el crédito disponible es menor.
- Si hay inspección: la Intendencia puede descubrir la obra durante un control y aplicar multas. La multa es más cara que regularizar de forma voluntaria.
Cómo saber si tenés obras no declaradas
El primer paso es revisar la cédula catastral de tu inmueble. El valor catastral y las características registradas son información pública y se pueden consultar gratis en el sitio de la Dirección Nacional de Catastro, ingresando el número de padrón y el departamento.
Si la superficie registrada no coincide con la superficie real de tu local, hay obras sin declarar. Lo mismo si la cédula no incluye una ampliación, una mezzanine, un depósito agregado o cualquier mejora que hayas hecho desde la última declaración.
Qué pasa con el impuesto de Primaria
El impuesto de Primaria se paga anualmente. Si tenés deuda, podés consultarla en el portal de la DGI. Las multas por pago fuera de plazo son del 5% si pagás dentro de los 5 días hábiles de vencido, y del 20% si pagás después. Cuanto más tiempo pasa, más se acumula.
Si no podés pagar todo junto, la DGI ofrece convenios de pago en cuotas. El simulador de convenios está disponible en su portal.
Para 2026, los inmuebles con valor imponible inferior a $282.612 están exonerados del pago del impuesto de Primaria. Si tu local cae en ese rango, igual es conveniente tener la cédula catastral actualizada para que ese dato sea correcto.
Cómo regularizar las obras
El proceso tiene tres etapas:
1. Actualizar los planos ante la Intendencia: es el primer paso y lo hace un arquitecto o profesional habilitado. Presenta el proyecto de regularización y solicita el permiso de edificación correspondiente a las obras ya ejecutadas.
2. Actualizar la cédula catastral: una vez aprobado por la Intendencia, se actualiza el registro en la Dirección Nacional de Catastro.
3. Actualizar la inscripción en el BPS: para obras que tuvieron trabajadores en negro, esto puede involucrar regularización de aportes — aunque en locales ya terminados hace años, este paso puede no ser necesario.
El proceso completo toma entre 30 y 60 días. Para una obra de unos 60 metros cuadrados, el costo aproximado oscila entre $80.000 y $150.000 pesos uruguayos, incluyendo honorarios del arquitecto. Para obras más grandes, el costo sube proporcionalmente.
Un detalle importante: las obras que tienen más de 10 años pueden beneficiarse de prescripción en algunas deudas impositivas asociadas, lo que reduce el costo de regularización. Vale consultar con el profesional que haga el trámite.
¿Y si la obra no se puede regularizar? Si las ampliaciones invaden retiros obligatorios, superan la altura permitida o son incompatibles con el uso del suelo de la zona, la Intendencia no las aprueba. En ese caso, la única salida es demoler lo no regularizable — algo que conviene saber antes de comprar un inmueble con obras.
Qué significa esto para tu empresa
Si usás un local propio y tenés obras sin declarar, el riesgo no es inmediato pero tampoco es hipotético. Aparece cuando querés vender, cuando necesitás un crédito usando el local como garantía, o cuando una inspección lo detecta.
El costo de regularizar de forma voluntaria — que incluye un arquitecto, el trámite en la Intendencia y la actualización en Catastro — es significativamente menor que el costo de perder una venta por un problema catastral o pagar multas por obras detectadas en inspección.
Si tenés dudas, la consulta inicial con un arquitecto para revisar el estado catastral de tu inmueble generalmente no tiene costo o tiene un costo mínimo. Vale hacerla antes de que el problema aparezca solo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo consulto si mi local tiene deuda de Primaria?
¿Qué es la cédula catastral y cómo la consigo?
¿Cuánto cuesta regularizar obras no declaradas en Uruguay?
¿Puedo vender mi local si tiene obras sin declarar?
¿Las obras de hace 20 años también hay que declararlas?
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